买房就送宝马，开发商真的豁出去了

国庆假期结束，我耳朵边的天天绕着两个词：降价、卖房。

假期最后一天，我去朋友家吃饭，他苦着一张脸。

“我们一家国庆节都没敢出门，天天坐家里等人来看房。结果七天来了2个人，上来就砍价30万……你说我要不要降价卖？看这情况，再拖下去，好像还要跌啊。”

3个月前他还硬气地不还价，现在心态明显有点崩了。

昨天，家里长辈生病，我回老家去看望。

在医院碰到好几个亲戚，聊个几句就开始问，房子现在要不要卖？先卖哪套合适？

什么，我没听错吧？清明小长假那会，天天商量组团看房买房的，也是你们啊。这又急着卖房了？

“没办法啊，这边开发商的新楼盘，说降价就降价。现在不卖，我怕后面跌得更凶啊”

这才几个月，房子就从全民疯抢，变得越来越凉。

节前我就写过，万科厦门的一个项目大降价?万科5折甩卖，房价真的降了！

其他城市的开发商打起折来，也一点没手软。

合肥的一个楼盘，精装2.2万/平米，变成毛坯1.7万/平米，开发商还给垫首付。

在上海，有直接打8.9折的，还有买房送宝马的。

上海碧桂园有一个楼盘降价太猛，把前一期买房的业主逼急了，跑去售楼处拉横幅维权了。

业主集体去售楼处拉横幅，抗议开发商降价，在过去10年里，出现过三波：

2008年金融危机，全球经济大萧条，房价下跌；

2011年楼市全面调控，中国房价实质下跌；

2014年经济低迷，开发商集体缺钱，降价卖房。

但是，如果你关注这些年的房价变化，就会发现一个有意思的情况：

业主抗议之后的一两年，政府都为了挽救经济，增发货币放水。

这些钱流入楼市，房价又开始暴涨。

简单套用一下历史，加上10月7日央行放水7500亿的新闻，有的自媒体就得出了“房价两年内还会再涨一波”的结论。

他们的理由是，城镇化没结束，房价还会继续涨。

这个理由，任志强就公开说过很多次。

因为发达国家的城镇化率普遍在70%以上，中国现在的城镇化率在58%以上。

在中国的城镇化到70%之前，不断地会有人口从农村往小城市去，从小城市往大城市去。

那么，城市会不断地涌入人口，他们要租房要买房，这些需求会支撑房价继续涨10年、20年。

所以，房价还会继续往上涨。

任志强的这个理由，纯理论上说，没毛病。

但是，它有个最大的问题：

中国的城镇化，真的只有58%吗？

城镇化的意思，是城市的常住人口占总人口的比例。

城镇化率58%，就是城镇常住人口占总人口的58%。

简单的加减法一算，农村人口占比就是42%。

这个官方统计出来的数据，我不怀疑。

可是用这个数据，去直接对应农村人口的买房潜力，我就比较怀疑了。

因为工作的关系，我去过中国几个著名的人口大省：河南、安徽、山东、江苏。

在这几个省份的农村，只要不在春节，你几乎看不见年轻人的影子，家家都是老人带着小孩，坐在院子里晒太阳。

只有春节那几天，偌大的院子和楼房里，才塞满了回来过年的儿子媳妇们，和他们开回来的汽车、带回来的年货。

这说明什么？

说明在中国内地的农村，有劳动能力和赚钱能力的年轻人，生活的重心早已经落在城镇里了。

只是在户籍上，他们还没有被城市接纳而已。

他们当中，赚到钱的已经在城市买了房；没赚到钱的，房价就算跌一半，也买不起。

我认识一对山东农村的夫妇，在上海的建材市场做了很多年生意。

他们赚到了钱，在上海买了房买了车，因为户口进不了上海，儿子、女儿高考是回山东考的。

他们一家四口，都是算在那42%的农村人口里的。但他们买的房子、交的税、贡献的消费，都在城市里。

就算有一天，他们都变成了城镇人口，也只是在统计数字上，农村人口少了4个，城镇人口多了4个。

其他的，不会有改变。

如果你能看到这种情况，就知道：

人口的城镇化，实际上已经高于58%，这些人给城市贡献的购买力，也早已不止58%了。

所以，因为城镇化率的简单对比，就得出结论说“中国房价还能再像过去一样大涨几十年”，我是不太认同的。

那么，有人要问了，即使不会大涨几十年，但是央行刚刚放了那么多水，难道还不能让房价涨一波吗？

这次，真的不灵了。

央行今年几次放水，目的都是支持小微企业、实体经济。我那些在银行的朋友，去年发愁没钱放贷，今年发愁有钱没地方投。

现在一二线城市，银行的情况是，手里握着信贷额度，但是不许放房贷、开发贷。

一句话，钱往一二线楼市去的通道，堵上了。

三四线及以下城市呢，国务院刚下了通知，房价上涨压力大的，要尽快停止棚改货币化安置奖励。

这么说你可能听不懂，翻译一下就是：钱往三四线以下楼市去的通道，也要开始堵了。

这也是万科为什么要在这个当口大喊“活下去”的原因。

万科自己说到做到，在账上囤了1500多亿的现金，准备过冬。

所以，如果你问我，2018年到2019年的楼市还能不能继续涨，我的回答是，很难。

如果你又真的需要买房换房，那么我的建议是：

1、现在要买首套房、换自住房的，可以根据自己的情况，等一等大开发商降价的机会。

一般到了这个时候，二手房业主也绷不住要降价了。

2、如果要卖房，三四线城市现在是比较好的时机。北京上海，现在卖房都要接受比较大的折价，拖到明年，情况更加难测。

3、无论如何，这个时候不要高负债买房，无论是首付还是还款，都要控制在自己能承受的范围内。

秋天已经来了，冬天还很长。

我们都要像万科一样，多备点现金，才能熬过漫长的冬天。