买房就送宝马,开发商真的豁出去了
国庆假期结束,我耳朵边的天天绕着两个词:降价、卖房。
假期最后一天,我去朋友家吃饭,他苦着一张脸。
“我们一家国庆节都没敢出门,天天坐家里等人来看房。结果七天来了2个人,上来就砍价30万……你说我要不要降价卖?看这情况,再拖下去,好像还要跌啊。”
3个月前他还硬气地不还价,现在心态明显有点崩了。
昨天,家里长辈生病,我回老家去看望。
在医院碰到好几个亲戚,聊个几句就开始问,房子现在要不要卖?先卖哪套合适?
什么,我没听错吧?清明小长假那会,天天商量组团看房买房的,也是你们啊。这又急着卖房了?
“没办法啊,这边开发商的新楼盘,说降价就降价。现在不卖,我怕后面跌得更凶啊”
这才几个月,房子就从全民疯抢,变得越来越凉。
节前我就写过,万科厦门的一个项目大降价?万科5折甩卖,房价真的降了!
其他城市的开发商打起折来,也一点没手软。
合肥的一个楼盘,精装2.2万/平米,变成毛坯1.7万/平米,开发商还给垫首付。
在上海,有直接打8.9折的,还有买房送宝马的。
上海碧桂园有一个楼盘降价太猛,把前一期买房的业主逼急了,跑去售楼处拉横幅维权了。
业主集体去售楼处拉横幅,抗议开发商降价,在过去10年里,出现过三波:
2008年金融危机,全球经济大萧条,房价下跌;
2011年楼市全面调控,中国房价实质下跌;
2014年经济低迷,开发商集体缺钱,降价卖房。
但是,如果你关注这些年的房价变化,就会发现一个有意思的情况:
业主抗议之后的一两年,政府都为了挽救经济,增发货币放水。
这些钱流入楼市,房价又开始暴涨。
简单套用一下历史,加上10月7日央行放水7500亿的新闻,有的自媒体就得出了“房价两年内还会再涨一波”的结论。
他们的理由是,城镇化没结束,房价还会继续涨。
这个理由,任志强就公开说过很多次。
因为发达国家的城镇化率普遍在70%以上,中国现在的城镇化率在58%以上。
在中国的城镇化到70%之前,不断地会有人口从农村往小城市去,从小城市往大城市去。
那么,城市会不断地涌入人口,他们要租房要买房,这些需求会支撑房价继续涨10年、20年。
所以,房价还会继续往上涨。
任志强的这个理由,纯理论上说,没毛病。
但是,它有个最大的问题:
中国的城镇化,真的只有58%吗?
城镇化的意思,是城市的常住人口占总人口的比例。
城镇化率58%,就是城镇常住人口占总人口的58%。
简单的加减法一算,农村人口占比就是42%。
这个官方统计出来的数据,我不怀疑。
可是用这个数据,去直接对应农村人口的买房潜力,我就比较怀疑了。
因为工作的关系,我去过中国几个著名的人口大省:河南、安徽、山东、江苏。
在这几个省份的农村,只要不在春节,你几乎看不见年轻人的影子,家家都是老人带着小孩,坐在院子里晒太阳。
只有春节那几天,偌大的院子和楼房里,才塞满了回来过年的儿子媳妇们,和他们开回来的汽车、带回来的年货。
这说明什么?
说明在中国内地的农村,有劳动能力和赚钱能力的年轻人,生活的重心早已经落在城镇里了。
只是在户籍上,他们还没有被城市接纳而已。
他们当中,赚到钱的已经在城市买了房;没赚到钱的,房价就算跌一半,也买不起。
我认识一对山东农村的夫妇,在上海的建材市场做了很多年生意。
他们赚到了钱,在上海买了房买了车,因为户口进不了上海,儿子、女儿高考是回山东考的。
他们一家四口,都是算在那42%的农村人口里的。但他们买的房子、交的税、贡献的消费,都在城市里。
就算有一天,他们都变成了城镇人口,也只是在统计数字上,农村人口少了4个,城镇人口多了4个。
其他的,不会有改变。
如果你能看到这种情况,就知道:
人口的城镇化,实际上已经高于58%,这些人给城市贡献的购买力,也早已不止58%了。
所以,因为城镇化率的简单对比,就得出结论说“中国房价还能再像过去一样大涨几十年”,我是不太认同的。
那么,有人要问了,即使不会大涨几十年,但是央行刚刚放了那么多水,难道还不能让房价涨一波吗?
这次,真的不灵了。
央行今年几次放水,目的都是支持小微企业、实体经济。我那些在银行的朋友,去年发愁没钱放贷,今年发愁有钱没地方投。
现在一二线城市,银行的情况是,手里握着信贷额度,但是不许放房贷、开发贷。
一句话,钱往一二线楼市去的通道,堵上了。
三四线及以下城市呢,国务院刚下了通知,房价上涨压力大的,要尽快停止棚改货币化安置奖励。
这么说你可能听不懂,翻译一下就是:钱往三四线以下楼市去的通道,也要开始堵了。
这也是万科为什么要在这个当口大喊“活下去”的原因。
万科自己说到做到,在账上囤了1500多亿的现金,准备过冬。
所以,如果你问我,2018年到2019年的楼市还能不能继续涨,我的回答是,很难。
如果你又真的需要买房换房,那么我的建议是:
1、现在要买首套房、换自住房的,可以根据自己的情况,等一等大开发商降价的机会。
一般到了这个时候,二手房业主也绷不住要降价了。
2、如果要卖房,三四线城市现在是比较好的时机。北京上海,现在卖房都要接受比较大的折价,拖到明年,情况更加难测。
3、无论如何,这个时候不要高负债买房,无论是首付还是还款,都要控制在自己能承受的范围内。
秋天已经来了,冬天还很长。
我们都要像万科一样,多备点现金,才能熬过漫长的冬天。
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